出租房卖出税计算器Rental Property Sale Tax · 2026 rates

房产 Property

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计入成本基础（非维修费）。
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折旧 Depreciation

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每年折旧 × 年数 = 累计折旧（仅建筑部分，土地不折旧）。可填平均值。

客户与州税 Client & State

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用于判断 NIIT 3.8% 与资本利得档位。
应税总增值Total taxable gain
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预计总税款Estimated total tax
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税后净得Net after tax
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未计房贷余额

税款构成 What makes up the tax bill

联邦折旧赎回 25% 联邦资本利得 州税 NIIT 3.8%

逐项明细 Line-by-line breakdown

说明与合规 / Notes
  • 本工具针对出租/投资房（持有 1 年以上，按长期处理），不适用 §121 自住房免税；若该房曾作自住，可能适用 §121 部分免税与 nonqualified use 规则，需另算。
  • 折旧赎回（unrecaptured §1250）= 累计折旧与总增值中的较小者，联邦最高 25%（低收入者可能更低）；其余增值按 0/15/20% 长期资本利得，依收入叠加确定档位。
  • 已含 2026：联邦长期利得 0/15/20、NIIT 3.8%（MAGI 超 $25万MFJ/$20万其他）、麻州 5%（长期利得同样 5%、短期 8.5%）+ 超 ~$110万 的 4% 附加税。州税为估算（以 MA 应税口径略有差异）。
  • 未计算：房贷余额、被动活动损失结转(PAL)、1031 交换、安装销售、分期等。这些都可能改变结果——请由 CPA 核对。
  • 本工具为教育/演示用途，非税务或法律建议。